1. Lối Đi Chung, Ngõ Đi Chung Là Gì?
Lối đi chung (ngõ đi chung) là phần diện tích đất được sử dụng làm lối đi lại cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Lối đi này có thể hình thành do Nhà nước quy hoạch, do lịch sử sử dụng đất để lại, hoặc do các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận cắt đất để tạo lối đi.
Tranh chấp lối đi chung xảy ra khi có sự bất đồng về ranh giới lối đi, quyền sử dụng, hành vi lấn chiếm, xây dựng cản trở lối đi, hoặc một bên bít hoàn toàn ngõ đi chung khiến bất động sản bên trong bị vây bọc. Tại Phường Bình Thới, quận 11 cũ, TP. Hồ Chí Minh, với mật độ dân cư đông đúc và cấu trúc hẻm ngõ nhỏ hẹp, tranh chấp lối đi chung là một trong những loại tranh chấp dân sự - đất đai phổ biến nhất, gây sứt mẻ tình làng nghĩa xóm.
2. Quy Định Về Quyền Lối Đi Qua Bất Động Sản Liền Kề
2.1 Điều Kiện Hưởng Quyền Lối Đi
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi này được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2.2 Nghĩa Vụ Đền Bù Khi Mở Lối Đi
Cũng theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu gánh nặng quyền về lối đi qua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Mức đền bù do các bên thỏa thuận dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và thiệt hại thực tế. Nếu không thỏa thuận được, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.
2.3 Lối Đi Do Chia Tách Bất Động Sản
Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất rõ: Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Đây là căn cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp khi cha mẹ chia đất cho các con nhưng quên chừa lối đi, hoặc chia lô bán nền.
3. Các Dạng Tranh Chấp Lối Đi Chung Phổ Biến
3.1 Lấn Chiếm Diện Tích Lối Đi Chung
Một hoặc một số hộ gia đình tự ý xây tường rào, cơi nới bậc tam cấp, làm mái che, để chậu cây lấn chiếm diện tích ngõ đi chung, làm hẹp lối đi. Hành vi này vi phạm quy định pháp luật về trật tự xây dựng và quyền sử dụng đất công cộng.
3.2 Bít Hoàn Toàn Lối Đi Chung
Trường hợp nhà bên ngoài xây bít luôn lối đi, cho rằng phần đất đó nằm trong sổ hồng của mình, khiến nhà bên trong bị cô lập. Dạng tranh chấp lối đi chung này cực kỳ gay gắt, đòi hỏi phải trích lục lại bản đồ địa chính qua các thời kỳ để xác định nguồn gốc lối đi.
3.3 Tranh Chấp Về Quyền Mở Lối Đi Mới
Chủ bất động sản bị vây bọc yêu cầu hàng xóm mở lối đi nhưng hàng xóm không đồng ý, hoặc không thống nhất được vị trí mở lối đi và mức giá đền bù diện tích đất làm lối đi.
4. Quy Trình Giải Quyết Tranh Chấp Lối Đi Chung
4.1 Bước 1: Thu Thập Chứng Cứ Và Giấy Tờ
Để bảo vệ quyền lợi, người khởi kiện cần thu thập: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) của các bên; trích lục bản đồ địa chính, sơ đồ phân lô qua các năm tại Văn phòng đăng ký đất đai; hợp đồng mua bán cũ có ghi nhận lối đi; hình ảnh, video hiện trạng ngõ đi chung bị lấn chiếm.
4.2 Bước 2: Hòa Giải Tại UBND Cấp Xã/Phường
Theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đối với tranh chấp "ai là người có quyền sử dụng đất" (ví dụ: tranh chấp phần đất lối đi là của chung hay của riêng), hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. UBND phường sẽ cử cán bộ địa chính đo đạc lại hiện trạng, xem xét nguồn gốc và tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải không thành, UBND sẽ lập biên bản hòa giải không thành.
Lưu ý: Nếu tranh chấp chỉ yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự (không tranh chấp ai là chủ đất), thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã mà có thể nộp đơn thẳng ra Tòa án.
4.3 Bước 3: Khởi Kiện Tại Tòa Án Nhân Dân
Người bị xâm phạm quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có mảnh đất. Hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Các tài liệu nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu);
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Sổ hồng);
- Biên bản hòa giải không thành (đối với tranh chấp phải hòa giải);
- Các chứng cứ chứng minh lối đi chung bị lấn chiếm/bít lấp.
5. Án Phí Và Thời Gian Giải Quyết
Án phí đối với yêu cầu xác định quyền về lối đi (không có tranh chấp về giá trị tài sản) thường là án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch (300.000 đồng theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14). Tuy nhiên, nếu tranh chấp xác định quyền sở hữu diện tích đất lối đi có tính ra giá trị tiền, án phí sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị đất có tranh chấp.
Thời gian giải quyết một vụ án tranh chấp lối đi chung tại Tòa án cấp sơ thẩm thường kéo dài từ 4 đến 6 tháng, hoặc lâu hơn nếu vụ việc phức tạp, cần đo đạc, giám định lại nguồn gốc đất.
6. Lưu Ý Pháp Lý Để Phòng Tránh Tranh Chấp Lối Đi
- Khi mua bán nhà đất trong hẻm sâu, phải kiểm tra kỹ trên Sổ hồng có cập nhật lối đi chung hay không;
- Nếu nhận chuyển nhượng một phần thửa đất, phải yêu cầu chủ đất cũ ghi rõ trong Hợp đồng công chứng việc để lại lối đi mà không đền bù;
- Khi có dấu hiệu hàng xóm lấn chiếm ngõ đi chung (đổ vật liệu, xây bậc thềm), cần báo ngay cho Tổ trưởng tổ dân phố và Thanh tra xây dựng phường lập biên bản, không để sự việc "đã rồi" mới khiếu nại.
Nếu gia đình bạn tại Phường Bình Thới, quận 11 cũ, TP.HCM đang bị hàng xóm lấn chiếm lối đi chung, hoặc bị vây bọc không có đường ra, hãy liên hệ Luật sư Huỳnh Tống Ngoan để được tư vấn, đại diện hòa giải và tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Miễn trừ trách nhiệm: Tranh chấp lối đi chung là một trong những dạng tranh chấp phức tạp nhất do lịch sử đất đai để lại. Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo. Vui lòng liên hệ Luật sư Huỳnh Tống Ngoan để được đánh giá hồ sơ trực tiếp.
