1. Hòa Giải Tranh Chấp Đất Đai Tại Cơ Sở Là Gì?
Hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở (UBND cấp xã/phường/thị trấn) là thủ tục nhằm giúp các bên tự thương lượng, giải quyết mâu thuẫn về đất đai dưới sự chủ trì của chính quyền địa phương trước khi đưa vụ việc ra Tòa án. Căn cứ pháp lý: Điều 235 Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
Nhà nước luôn khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tại Phường Bình Thới, quận 11 cũ, TP. Hồ Chí Minh, UBND phường thường xuyên tiếp nhận các đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới, lối đi, đòi lại đất. Việc hòa giải thành công giúp giữ gìn tình nghĩa xóm giềng và tiết kiệm rất nhiều chi phí, thời gian so với kiện tụng.
2. Khi Nào Bắt Buộc Hòa Giải Tại UBND Cấp Xã?
2.1 Các Trường Hợp Bắt Buộc Hòa Giải
Theo quy định của Luật Đất đai và hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao (Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP), chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp về chủ thể quyền sử dụng đất) mới bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã/phường nơi có đất.
Ví dụ điển hình:
- Tranh chấp ranh giới đất (cãi nhau xem phần đất giáp ranh thuộc sổ đỏ của ai);
- Tranh chấp đòi lại mảnh đất đã cho mượn, cho ở nhờ (một bên đòi lại, một bên bảo đất của mình);
- Tranh chấp thừa kế nhưng các bên tranh cãi mảnh đất đó không phải di sản mà là đất của cá nhân người khác.
Nếu thuộc các trường hợp này mà không có "Biên bản hòa giải không thành" của UBND cấp phường, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện do chưa đủ điều kiện khởi kiện.
2.2 Các Trường Hợp KHÔNG Bắt Buộc Hòa Giải
Những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (đã xác định rõ đất của ai nhưng tranh chấp về giao dịch hoặc quyền khác) thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND phường:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất (ví dụ: đòi lại tiền cọc mua đất);
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất (khi không tranh cãi nguồn gốc đất là di sản);
- Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn;
- Tranh chấp yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo luật Dân sự.
Đối với các tranh chấp này, người dân có quyền nộp đơn khởi kiện thẳng ra Tòa án có thẩm quyền.
3. Quy Trình Hòa Giải Tranh Chấp Đất Đai Tại UBND Phường
3.1 Bước 1: Nộp Đơn Yêu Cầu Giải Quyết Tranh Chấp
Người làm đơn nộp "Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai" tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (Một cửa) của UBND xã/phường nơi có mảnh đất. Kèm theo đơn là các chứng cứ: Sổ đỏ/Sổ hồng, hợp đồng mua bán giấy tay, biên lai nộp thuế, hình ảnh hiện trạng.
3.2 Bước 2: Thẩm Tra, Xác Minh Của UBND Phường
Sau khi nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp xã giao trách nhiệm cho cán bộ địa chính phối hợp với các ban ngành tiến hành:
- Thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và hiện trạng sử dụng đất;
- Mời các bên lên làm việc để làm rõ yêu cầu;
- Đo đạc lại ranh giới, diện tích thực tế (nếu tranh chấp ranh giới).
3.3 Bước 3: Tổ Chức Cuộc Họp Hòa Giải
Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai được thành lập, bao gồm: Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND cấp xã, cán bộ địa chính, tư pháp, Mặt trận Tổ quốc, Tổ trưởng tổ dân phố và những người có uy tín trong khu dân cư.
Các bên tranh chấp sẽ trình bày ý kiến, đưa ra chứng cứ. Hội đồng hòa giải sẽ phân tích luật pháp, tình lý để thuyết phục các bên thỏa thuận.
3.4 Bước 4: Lập Biên Bản Hòa Giải
Kết thúc cuộc họp, dù thành công hay thất bại, Hội đồng đều phải lập Biên bản hòa giải có chữ ký của tất cả các thành phần tham dự.
- Hòa giải thành: Nếu các bên thỏa thuận được, biên bản hòa giải thành sẽ được lập. Sau 10 ngày nếu không ai đổi ý, biên bản này có giá trị thi hành. Nếu thỏa thuận làm thay đổi ranh giới, diện tích, các bên dùng biên bản này để làm thủ tục cấp lại Sổ đỏ.
- Hòa giải không thành: Nếu không thỏa thuận được, biên bản hòa giải không thành được lập, ghi rõ ý kiến các bên. Đây là "giấy thông hành" để nộp đơn khởi kiện ra Tòa án.
4. Thời Gian Giải Quyết Hòa Giải Là Bao Lâu?
Theo Luật Đất đai, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
Tuy nhiên, thực tế thời gian này có thể kéo dài hơn do khó khăn trong việc mời các bên tranh chấp (đặc biệt là khi một bên cố tình vắng mặt), hoặc phải chờ đơn vị đo đạc xác định lại tọa độ, ranh giới đất.
Lưu ý: Nếu bên bị yêu cầu đã được mời hợp lệ lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng, UBND phường sẽ lập biên bản hòa giải không thành do vắng mặt, người nộp đơn có thể dùng biên bản này để kiện ra Tòa.
5. Những Lưu Ý Quan Trọng Khi Tham Gia Hòa Giải
- Chỉ UBND xã/phường nơi có mảnh đất mới có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai. Không nộp đơn ở phường khác.
- Cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, đặc biệt là các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất trước năm 1993, 2004 (nếu đất chưa có sổ).
- Giữ thái độ bình tĩnh, hợp tác trong buổi hòa giải để chính quyền địa phương nắm rõ bản chất sự việc.
- Không được dùng vũ lực, đe dọa hoặc đập phá tài sản của đối phương trong thời gian chờ chính quyền giải quyết.
Nếu gia đình bạn tại Phường Bình Thới, quận 11 cũ, TP.HCM đang có tranh chấp đất đai và cần soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải hoặc cần luật sư cùng tham gia bảo vệ quyền lợi tại UBND phường, hãy liên hệ Luật sư Huỳnh Tống Ngoan.
Miễn trừ trách nhiệm: Quy trình hòa giải có thể thay đổi chi tiết theo thực tiễn áp dụng tại từng địa phương. Bài viết chỉ mang tính tham khảo. Vui lòng liên hệ Luật sư Huỳnh Tống Ngoan để được hướng dẫn chi tiết thủ tục hồ sơ.
